快评 | 宁波限购堵漏、首付上调,热点城市“防风险”成主体责任

原创 PC4f5X  2020-12-11 20:25 

本文来自微信公众号“克而瑞地产研究”

  作者 / 杨科伟、俞倩倩

2020年12月10日,宁波市住建、资规、人民银行、银保监四部门联合印发《关于进一步保持和促进我市房地产市场平稳健康发展的补充通知》, 从强化住房购买资格管控、加强购房合同更名及住房赠与交易管理、调整住房信贷首付比例等方面对7月6日调控新政进行了补充完善。不到半年时间,宁波再度加码调控,究竟此次新政在哪些方面进行了升级?背后的动因是怎样的?疫后诸如深圳、杭州、西安、宁波等核心一二线城市相继收紧调控,又释放了怎样的政策信号呢?

01

围堵“离婚购房”、“父母落户购房”多重漏洞

二套商贷首付比例调高40-60%

对比宁波7月6日发布的调控政策,此次《补充通知》的内容均是针对楼市交易,更多了一层“打补丁”的意味,对前期政策落地后产生的诸如“离婚购房”、“父母投靠子女落户购房”、“借名打新”,“众筹买房”“资金投机”等地产乱象进行针对性的整治,具体来看:

一是强化住房购买资格管控方面,主要是围堵了“离婚购房”和“父母投靠子女落户购房”的漏洞,对离异单身人士购房和投靠成年子女落户我市的父母购房进行了严格的限制性规定,在保障其合理居住需求的同时,限制其投机买房。譬如针对父母投靠子女落户未满2年的购房人,无论是限购资格还是无房家庭优先认购资格除了市区无房外,均需满足父母双方之一有24个月社保的硬性要求,这便使得意图借用父母户口获取买房资格的短期投机行为再无可能。

二是在加强购房合同更名管理方面,无房家庭优先认购新建商品住房的,除增加购房人配偶或者变更为购房人配偶外,不得办理商品房买卖合同购房人变更备案手续。此举主要是为了防止深圳此前发生的“借名打新”,“众筹买房”等行为, 防止无房家庭优先认购房源后,通过合同更名给他人等方式进行炒房,有利于维持市场交易秩序稳定,将保障自住需求落到实处。

同时,加强住房赠与交易管理,对限售房产的赠与交易提出限制条件,规定“除配偶或者直系亲属之间、产权共有人之间赠与外,属于限售范围的住房在限售期内不得办理房产赠与交易”。此举也是为了防范限购区域内二手房交易中,先赠与后买卖等规避限购限售政策的违规行为。

三是在提升差别化住房信贷政策的层次和精准度方面,一方面保障刚需自住的购房需求,首套住房信贷政策并未改变;另一方面对于改善需求而言,差别化信贷政策也较为人性,若贷款结清,40%的首付比例基本处于同类城市平均水平;若贷款未结清,还意图通过短期借贷炒房的,60%的首付比例也足以将其拒之门外。

由此可以看出,宁波政府此次新政与其说是加码不如说是细化,本质上还是贯彻了中央“房住不炒”定位,围堵各类政策“漏洞”,遏制短期内因市场过热导致的投机需求,旨在保障刚需、贯彻“三稳”预期,推动房地产市场平稳健康发展。

02

近2年新房持续供不应求

供求比仅0.89、市六区库存消化周期仅3个月

之所以宁波此次加码新政,与近期过热的楼市不无关系:虽然自7月以来宁波市六区月度成交量已开始稳步下行,但是从成交面积月度同比增速来看,基本都高位持稳在50%左右,且累计同比增幅有逐步扩大的趋势,考量到2019年宁波楼市便已处“高位”,基数不低,增速保持,当前楼市成交的火热程度可见一般。

值得关注的是,宁波近2年来整体市场热度较高,居民购房热情不减:2020年前11月,宁波市六区供求比仅为0.89,新房市场供不应求,库存基本见底,据CRIC监测数据,截止2020年11月末,宁波市六区库存仅为229万平方米,去化周期低至3.1个月,市区无房,供应受限才是造成宁波短期楼市火爆的重要原因。

03

控制供地规模叠加去库存扭转市场供求格局

地价攀升不断强化房价看涨预期

纵观宁波市六区近年来的楼市变化,与南京、杭州等长三角核心二线城市略有不同,上涨行情明显晚了一拍,自2019年上半年以来才开始稳步回暖,热度延续至今,宁波居民购房预期发生了明显的转变。事实上,2014-2015年,为解决库存积压问题,主动调减供地,土地市场成交量降至历史低位,也是扭转宁波房地产市场供求预期的根本。

从宁波市六区2009年以来涉宅用地成交量和成交均价的变化来看,2009年-2013年为供应过量期,这期间宁波土地成交量一直处于高位,据CRIC监测,5年涉宅用地年均成交面积达697万平方米,显著超过其商品住宅成交量;2014-2015年为市场低迷期,因前期供地过量,宁波政府为解决库存积压问题,主动调减供地指标,整体土拍市场的成交量有了大幅下跌,2014-2015年两年内涉宅用地总成交量甚至都不及2013年。也正是这一时期供应短期使得房企拿地、居民购房预期都在悄然发生转变,继而迎来了2016-2020年至今的供需平衡期,随着商品住宅成交量的稳步上升带动政府推地积极性增加,整体市场供过于求的局面发生了根本性扭转。

2019年以来的土地市场,地价“节节攀升”,自2020年4月以来,成交楼面价基本处于1.1万元-1.4万元/平方米高位波动,11月再创新高,达到了22099元/平方米,主要是因市六区仅成交1幅核心地块,为佳兆业斩获的鄞州区JD13-03-37地块(火车东站-潘火地段)。

聚焦2020年下半年以来的热点地块成交,仅2020年下半年以来,宁波市六区成交楼面价高于20000元/平方米的涉宅用地便达到了9宗,位列榜首的当属鄞州区东部新城核心区以东片区C3-1#地块,土拍当日,房企竞争异常激烈,经过195轮竞价,最终由宁波嘉屿商业管理有限公司+宁波湖庭置业有限公司(江山万里&雅戈尔)以上限价42亿元竞得,配建用房面积1300平方米,折合楼面价32516元/平方米,溢价率达25%。

04

防范“灰犀牛”的地产金融风险已然成为

当前热点一、二线城市落实调控主体责任的要务

综上,宁波此次加码新政,既在“意料之外”,也属“情理之中”:一方面在全国整体行情转淡,楼市成交增长乏力的大背景下,郑州、哈尔滨等二线城市甚至有试探放松的动机,而宁波“不松反紧”已属异类;另一方面,基于今年以来长三角火热的市场行情表现,且有西安“珠玉”在前,市场短期内市场过热是其调控加码的底气所在。基于此,限购加码一定程度必将遏制短期投机需求,对刚需自住需求影响较为有限。

事实上,不仅是宁波,今年以来核心一、二线城市诸如上海、深圳、杭州、南京等楼市量价齐升的根本都离不开货币宽松的投机资金推动,这也是监管层一再强调房地产会是金融风险最大“灰犀牛”的重要原因。

我们认为,西安、宁波等热点城市适时提高二套房首付比例、封堵限购漏洞、规范“代持打新”等措施也为其他一、二线城市和热点三线城市实现“稳地价、稳房价、稳预期”的调控目标、落实地方政府主体责任方面提供了良好的借鉴范本,当前各地政府的首要任务还是应当预防资产荒下过多资金涌入楼市,加剧金融泡沫、进而引发潜在流动性风险。

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